5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一(y给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么ī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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